東京23区のオフィスビル供給動向を探る最新調査2026

東京23区のオフィスビル供給動向を探る

はじめに

2025年の東京23区における大規模オフィスビル供給量は、113万㎡に達し、前年比176%という高い成長を記録しています。この調査は、長年にわたりオフィスビルの供給量についてデータを蓄積してきた森トラスト株式会社によるもので、2026年以降の供給見通しについても詳細な分析が行われています。その結果、今後のオフィスビル市場に関してどのようなトレンドが予測されているのか、以下で詳しく見ていきましょう。

供給量の動向

2025年の供給量は、東京23区の大規模オフィスビル需要を考えると相当大きな数字です。しかし、2026年から2030年にかけての5年間では、平均供給量が87万㎡に留まると見込まれています。これは、過去20年間の平均供給量を下回る予測であり、供給の抑制傾向が顕著になることを示しています。この背景には、建築コストの高騰や人手不足などの構造的な課題が影響しています。

供給エリアの変化

調査の結果、今後5年間は都心3区（千代田区・中央区・港区）への供給集中が進むとされています。特に、千代田区および中央区の割合が高まる見込みであり、都心以外では新しい開発エリアが開かれることが期待されています。過去5年間の傾向から、新たな供給エリアが多様化することで、都心以外のエリアへの投資も増えると考えられます。

開発用地の動向

都心3区では、「低・未利用地」が再開発の主体となり、供給が急速に進む傾向が見られます。例えば、16年から20年にかけての開発の大半が「建替え」だったのに対し、今後は「低・未利用地」が主要な供給源となるでしょう。

中規模オフィスビルの展望

中規模オフィスビルについても、2025年には供給量が9.9万㎡となり、過去10年間とほぼ同程度でした。2026年は少し供給が減少すると予想されていますが、27年には再び増加する見通しです。このような変動は、市場における需給バランスを反映していると言えます。

供給の抑制と需要の高まり

将来の供給量が抑制される一方で、需要は堅調に拡大しています。特に、コロナ後の出社回帰が重なり、対面でのコミュニケーションが重視されるようになりました。これにより、企業はオフィスを拡張しようとする動きが顕著になっています。また、新築物件への移転を考える企業も増え、賃料が上昇基調にあることも見逃せません。

既存物件の価値向上

新築供給が限定的な状況は、既存物件の相対的な重要性を高め、第1位で出てくるような築浅物件の競争力を維持させる要因ともなり得ます。特に、リニューアルによって価値を向上させた物件は、競争の中で重要な役割を果たすでしょう。賃料の関係においても、これまでのように満室水準に達してからの上昇だけでなく、高稼働でない段階でも賃料を上げる事例が見られるようになっています。