2025年Q2 東京オフィス市況レポートから見える新たな展望

2025年Q2 東京オフィス市況レポートの概要

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド（C&W）が発表した2025年Q2の東京オフィス市況レポートによると、今後の東京都のオフィス市場において注目すべき要点がいくつかあります。オフィスワーカー関連産業の就業者数は年平均で約1%の増加が見込まれており、これは実数で年に約1万人に相当します。

新規供給と空室率の見通し

2025年第2四半期の新規オフィスビルの供給は過去10年の平均を上回る見通しであり、約1.2倍に達すると予測されています。そして、これらのビルの内定率はすでに75.3%に達しています。非常に高い割合で内定が進んでいることから、大規模な二次空室の発生は考えにくく、空室率は今後2年間にわたり2%未満で推移すると予想されています。

一方で、一部のサブマーケットでは賃料の上昇ペースが若干鈍化しているものの、新規供給の減少が2026年から2027年にかけて予想されるため、賃料の上昇傾向は続く見込みです。2025年度の平均成約賃料は年平均で+5%程度の上昇が予想されています。

経済的な背景と需給の状況

2025年度の実質GDP成長率は前年比約+0.7%が見込まれており、企業収益は非製造業を中心に高水準を維持するとの予測です。特に東京都の就業者数は全国を上回るペースで増加しており、2019年第1四半期から2025年第1四半期にかけて年平均0.8%増加しています。この背景には、オフィスワーカー数の増加やオフィス床需要の高まりが影響していると考えられます。

2025年第2四半期の都心5区のグレードAオフィスの年間ネット・アブソープションは前年比で約2倍の22.3万坪に達しました。これにより、募集面積率や空室率はともに低下し、空室率は1%台を記録しています。特に、自社ビルからグレードB以下のオフィスへの移転が減少し、高グレードのビルへの移転が進んでいる点も注目されます。

賃料上昇の要因

2025年第2四半期の都心5区における平均想定成約賃料は前年同期比で6.7%の上昇となり、37,639円に達しました。これは、募集賃料の上昇幅（6.3%）を上回るもので、空室率の低下や建築コストの上昇が主な要因として挙げられています。特に、芝浦・海岸や品川・港南口など、特定のサブマーケットでは賃料の上昇率が高くなっています。