2025年Q4東京オフィス市況レポートから見る不動産市場の予測

2025年Q4東京オフィス市況レポートの概要

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド（C&W）は、2025年第四四半期の東京におけるオフィス市況レポートを新たに発表しました。このレポートは、東京のオフィス市場におけるトレンドや未来予測を示す重要なデータとなっています。特に注目すべき点は、新規供給により賃料相場が押し上げられること、そして賃料にコストが転嫁される流れです。

新規供給が導く市場動向

今後想定される新しいオフィスビルの多くは、京橋・八重洲・日本橋エリアに集中しています。この地域は、現在の市場平均を上回る高い賃料で成約されることが予想されています。既存ビルでも賃料が上昇を続けており、市場全体の相場押し上げが期待されています。特に、記録的な低空室率により、今後はコスト上昇分が賃料に転嫁される傾向が強まるとされています。

賃料の背景にある経済環境

2019年をピークとする賃料と比較すると、現在のマクロ経済環境が異なります。2020年以降、国内の物価は大きく上昇しました。具体的には、国内企業物価は28.1%、コア消費者物価は12.2%、オフィス建築費は35.1%増加しています。オーナー側は維持管理コストや資本的支出が増加しており、一方でテナント企業側も工事費用の上昇が目立っています。このような状況下で、オフィス賃料市場は回復期を経て、より本格的な上昇局面に入ると見込まれています。

需給バランスの変化

東京の中心部にあるグレードAオフィスの需給バランスは、需要の強さを背景にさらに引き締まる展開を見せています。2025年第3四半期には、空室率が約5年ぶりとなる1%を下回る0.9%を記録し、年末には0.5%という極めて低い水準で推移しました。オフィスの拡張や集約が求められ、高グレードビルへの移転が活発化しています。

TMT（テクノロジー、メディア、テレコミュニケーション）や製造業の企業活動が盛んで、今後12ヶ月で供給される新築ビルの内定率は89.7%に達しています。二次空室は予測されるものの、館内増床ニーズや工事期間の長期化により、空室が顕在化しにくい状況が続くでしょう。市場全体で空室在庫が不足していることが印象的です。

成約賃料の予測

2025年第4四半期の平均想定成約賃料は39,270円/月/坪となり、コロナ前の2019年のピークを上回りました。この数値は前年同期比で8.2%の増加を示しており、約5年の歳月を経て市場がパンデミックの影響から回復したことを如実に表しています。

C&Wについて

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド（C&W）は、世界約60か国で展開している事業用不動産サービス会社で、ニューヨーク取引所に上場しています。およそ52,000名の従業員を擁し、様々な不動産サービスを提供しています。このような企業が発表した2025年各四半期のオフィス市況レポートは、東京の不動産市場を理解する上で欠かせない参考資料です。詳細なレポートやデータについては、公式サイトで確認可能です。